最近，小知刷到了一条热搜：#花1.3万买了2000平米的乡下小院#，引发了大家对购买农村的讨论。
内容源自一位博主发布的视频，视频中配文“48岁喜提人生第一套2000平米农村别院，0首付0贷款0月供”，她与家人在院子里修小路、种西红柿和甘蓝。
这段视频点燃了不少人的田园梦，引发无数网友羡慕，纷纷表示“这种小院子很好，让人羡慕！”“我也曾想去搞一套“。
这些城市人的美好梦想背后，却隐藏着法律壁垒。
乡下小院真的可以买卖吗？
买乡下小院，对城镇居民而言，那是不可能的！！
根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。只有本集体经济组织（即本村）成员，才有资格依法申请、取得和使用本村的宅基地。
2025年中央一号文件，再次明确强调了关于农村宅基地管理的政策底线：“两个不允许”：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。
视频评论区很快出现质疑声：“农村的宅基地不能买卖吧”、“房子建在耕地上是不被允许的”。博主随后澄清只是购买了“使用权”而非所有权。
购买农村房屋的巨大风险
当城镇居民或外村人尝试“购买”农村小院时，此类买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，签订的买卖合同可能被认定为无效，带来一系列连锁反应。
钱房两空：
一旦诉诸法律，买卖合同被判无效，买方需返还房屋，卖方需返还购房款。但房屋装修、改建投入往往难以追回，且多年后变化易引发新的经济纠纷。
无法确权登记：
非本集体成员购买的农房，无法办理合法的房屋所有权及宅基地使用权登记（不动产权证）。权益毫无保障。
拆迁补偿无分：
遇征地拆迁，因非合法产权人，通常无法获得补偿或仅能获得极有限的补偿。
交易不受保护：
私下交易得不到法律认可和保护，卖方反悔或出现一房多卖等情况，买方维权极其困难。
国家对宅基地的监管只会越来越规范严格，违规购买的小院面临被清查、处置的风险。任何试图绕开法律进行的“买卖”，终将面临权益无保、钱财受损甚至被强制清退的结局。
03向往田园要合法合规
对于向往田园生活的城市居民，虽然不能购买，但也有合法的选择，中央明确支持通过出租、入股、合作等方式盘活闲置宅基地。
在符合规划前提下，你可以租赁农村闲置宅基地上的农房用于居住或经营（如民宿、文创），租期最长不得超过20年（《民法典》规定），这是目前最常见也相对合规的方式，是在法律保障下的最优选择。
另外还可以与村集体或农民合作，利用闲置农房发展乡村旅游、康养、文创等产业。但要严格遵守用地性质、经营内容、利益分配等规定，核心是保障农民权益和集体所有权，避免变相买卖。
最后，向往田园请务必要尊重法律法规，在乡村振兴的大背景下，政策鼓励盘活闲置资源，但核心是保障农民权益和集体所有制根基不动摇。如果你无视这条红线，梦想中的小院终将成为法律风险的泥潭。
点赞
收藏
分享
