佳兆业集团创立于1999年，于2009年12月9日在香港联交所上市，股票代码1638.HK。多年的发展，公司业务涉及地产开发、商业运营、酒店管理及物业管理服务。
01 扩张之路
早期的佳兆业，只是一家在深圳开发楼盘的小项目公司，在其他同行忙着到处拍地的时候，佳兆业瞄准了城市更新，进入了旧改之路。
随着旧改的不断加码，佳兆业成为了城市更新的领军企业之一，并获封“旧改专家”的头衔。
深圳旧改市场为佳兆业积累了大量的原始资本，2005年开始，佳兆业开始学习万科、华润置地，将业务边界拓向全国。
2005-2008年，佳兆业的疆土开拓到了东莞、广州、成都、珠海、无锡、惠州、上海、长沙等9个城市，完成了由深圳本土开发商到全国性品牌开发商的角色转变。
2009，佳兆业在香港上市。那一年，佳兆业销售规模60.2亿，总资产180亿。
2009-2011年，佳兆业先后进驻包括沈阳、武汉、佛山、南充等17个城市，完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。2011年，佳兆业实现销售额153亿，销售面积全国排名第12名。
2017年，佳兆业喊出了“三年冲击千亿”的销售目标。也是从这年开始，佳兆业开始全国疯狂的拿地与多元化。
一、多元化布局
2016年，佳兆业收购整合了亚洲第一家义齿上市企业——美加医学，切入医疗产业上游材料供应领域。
2017年，先后以1.1亿美元收购Nam Tai Property Inc（南太地产）的17.7%权益，进军产业地产领域；溢价50.39%以17.58亿元收购从事互联网营销的广东明家联合科技股份有限公司（深交所上市股份代码：300242）的21.25%股份，布局新科技产业；以21.87亿元收购从事血液制品生产及销售的振兴生化股份有限公司（深交所上市股份代码：000403）约18.57%的权益，进入大健康产业。2019年11月，佳兆业集团以5733万港元收购佳兆业金融集团（曾叫南洋贸易公司、南洋证券有限公司、佳兆业证券有限公司）91%股权，卖方是佳兆业郭英成的妻儿。
二、全国拿地
2017年，佳兆业购入共25幅土地或相关权益，土地收购的总权益代价为135.2亿元。
2018年，佳兆业以权益代价约157.78亿元，共购入30幅地块。
2019年，佳兆业共获得30幅地块，土地收购权益代价约为272.14亿元。
2020年，佳兆业继续深化于一线及重点二线城市的布局，在全国范围内获得47幅地块，土地收购权益代价约471.14亿元。
2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司共获得17幅地块，土地收购权益代价约为255.83亿元。
三、文旅小镇
2017年佳兆业宣布：用3年时间完成50个特色小镇项目的布局。
2017年11月，佳兆业签订4个特色小镇的战略合作协议，包括安徽滁州高教科创城、常州医疗科创城、青岛森林康养小镇和无锡航空小镇。
2017年12月，佳兆业与成都市青白江区签署合作协议，负责整体运营管理约2000亩的凤凰湖旅游度假区，并在凤凰湖周边规划建设国际化文旅小镇。
2018年6月，佳兆业签署阎良佳兆业文旅城、西安临潼国际旅游度假区浪漫足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目合作协议。
但是，所有的一切，在2021年底被打回到了原形。
02成就高管高薪
佳兆业从2009年上市之后，就长期保持着年均30%的高增长率。
而在2009年的时候，佳兆业的销售规模才60亿左右。到了2017年，佳兆业的合约销售突破447亿元。
2018年-2020年，佳兆业的销售规模持续提升，分别为700亿、881.2亿、1069亿元。
高周转虽然有很多的弊端，但是对于企业高层来说，却十分的利好：公司规模越大，收入越可观。
从明面上来看，佳兆业的高层收入算是行业里第一梯队了。
2017年：郭英成的酬金为505万（董事局主席）、孙越南（执行董事兼董事局副主席）的酬金为2070.4万、喻建清（执行董事兼地产集团主席）的酬金为1501.5万、郑毅（行政总裁）的酬金为1642.4万、麦帆（联席总裁）的酬金为818.3万。
2018年：郭英成的酬金为615.9万、孙越南的酬金为2906.3万、喻建清的酬金为1212.6万、郑毅的酬金为5443.4万、麦帆的酬金为1341.5万、张建军的酬金为1398.5万。
2019年：郭英成的酬金为371.2万、孙越南的酬金为2225.3万、郑毅的酬金为3425.1万、麦帆的酬金为1023.2万、翁昊的酬金为772.9万。
2020年：郭英成的酬金为374.8万、孙越南的酬金为1902.9万、郑毅的酬金为107万、麦帆的酬金为1004.1万、翁昊的酬金为122.8万、李海鸣的酬金为696.5万、郭晓群的酬金为179.7万。
2021年：郭英成的酬金为的酬金为352.6万、孙越南的酬金为1707万、麦帆的酬金为1185.5万、李海鸣的酬金为738.6万、郭晓群的酬金为217.8万。
2022年：郭英成的酬金为349.9万、孙越南的酬金为1127.4万、麦帆的酬金为832.8万、李海鸣的酬金为591.9万、郭晓群的酬金为65.6万。
2023年：郭英成的酬金为380.2万、孙越南的酬金为450.1万、麦帆的酬金为384.9万、李海鸣的酬金为326.3万、郭晓群的酬金为76万。
虽然郭老板的酬金比较低，但是由于有持公司的股份数庞大，分红金额自然就高了。
2017年-2020年，佳兆业集团派付末期股息每股分别为11.8港仙（1仙=0.01港元）、9.0港仙、10.0港仙、12.0港仙。
拿2018年来举例，郭英成持有15.51亿股，占已发行股份总数的25.55%。另外，佳兆业集团的主要股东中，大昌投资公司持股11.66%（708,033,378股），大丰投资公司持股13.89%（843,065,378股）及3.96%（240,500,000股），大丰及大昌由郭英成全资拥有。大正投资公司持有13.89%（843,065,377），大正由郭英智（郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟）全资拥有。
高层拿千万，老板拿上亿，没毛病。
03 债务与裁员
佳兆业曾经风光的时候，发行票据如喝水一样简单与自然。
2017年，佳兆业就连续发行了4笔美元债：34.5亿美元、2.85亿美元、8.05亿美元及6.19亿美元的额外新优先票据。
当暴雷之后，佳兆业也开始了裁员。
相关信息显示：
2019年，佳兆业集团共有约15300名员工，其中美好物业集团有8137名员工。由此推断，佳兆业地产板块的员工约为7000人左右。
2023年度，佳兆业集团共有约16667名员工，包括佳兆业美好物业公司12713名员工、佳兆业健康集团893名员工及佳兆业资本投资集团110名员工。此时，佳兆业地产板块的员工约为2951名。
到了2024年上半年，佳兆业集团共有约16036名员工，包括佳兆业美好物业公司12440名员工、佳兆业健康集团890名员工及佳兆业资本投资集团105名员工。于此，佳兆业地产板块的人数降为2601人。
因此，从2019年至2024年上半年，佳兆业地产板块合计裁减员工差不多4400人。
虽然裁员数量庞大，但是因为公司暴雷，不得不采取的措施。
之后，佳兆业被人诟病的还是因为理财产品与欠薪问题。
2024年初曾有媒体报道：去年有理财投资人，去集团总部找佳兆业，要求兑付之前承诺的分期款。出来接待的人，说到激动之处都快哭出来了，因为他自己都两三个月没发工资了。
此外，暴雷之前的佳兆业发布了一则让人耐人寻味的公告：2021年3月25日，佳兆业发布公告，称佳兆业集团拟收购北京佳兆业广场96.8%的股权，交易总对价为人民币130亿元。
自己买自己公司的项目，而且是天价，想想就明白了。只是苦了现在的投资者、未收到房的业主及被欠薪的员工。
现在的佳兆业，还在忙着解决债务问题。
截至到2024年上半年，佳兆业集团的总借款约为1350.78亿元，其中约1176.04亿元须按要求或于一年内偿还、约31.28亿元须于一年至两年内偿还、约110.61亿元须于两年至五年内偿还及约32.85亿元须于五年以后偿还。
可见，佳兆业的债务压力还是非常巨大的。
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