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车位的话题总是掺杂着楼市下行的消息，以“暴跌、腰斩”等字眼出现在媒体平台上。这样的情况每每都让业主惊呼：我们小区的车位怎么跌到了如此境地！
那么关于自家车位，真实价值如何计算？
关于车位的真实价值，我们实际上还是需要从租金入手，以回报率的方式来推算其真实价值。
合理的租售比=持有成本 无风险收益率（国债） 风险溢价收益率
持有成本一般就是：车位管理费、空租期租金损失、地下室设施折旧等。折算下来大概占比是0.6%。
目前，我国的10年期的无风险收益率（国债）大概在2.18%左右。
由于房产类资产占据居民大部分的财富，除去短期波动，长线来看稳定性较强。所以风险溢价收益率也不高，大概可以以0.5%估算
那么根据公式——合理的租售比=持有成本 无风险收益率（国债） 风险溢价收益率
最终的合理的租售比应该是：
持有成本0.6% %u65E0风险收益率2.18% %u98CE险溢价收益率0.5% = 【3.28%】
租金高低是市场化行为，是根据供需收入最终定价的产物。目前无论你小区的车位是租300元/月，还是500元/月，或是800元/月..都是真实市场所能接受的价格。
假设一个小区的车位目前平均的租金是500元/月，6000元/年。那么反推这个小区车位的实际价值为：
【6000元/年】除以【3.28%】=【182926.83元】
以此为例，我们可以得到下面这张【车位价值表】
大部分小区的车位租金在200-600元之间，那么也就说大部分小区的车位实际价值在7.3-21.9万元之间。
☝韭菜说房制作
当然，在计算出小区车位平均价值之后，还要进行加减法才能最终得出自家车位的价值。因为不同车位的位置会给予不同的赋值。
比如，离楼幢电梯口近的；可以安装充电桩的；在标准车位基础上，侧边增加了1.2米空间的无障碍车位等等，这些车位赋值就高。
反之，靠近柱子、障碍物或者通道的车位或者要通过绕行负一才能到达的负二层车位等就要减去部分价值。
☝标准车位选择
☝不利因素
限价时代，因为住宅利润稀薄，开发商只能通过车位来赚取利润。所以开发商对于车位的定价往往都在20万-50万之间。
因为大部分的车位实际价值在10-30万之间，所以目前的行情下，车位买入即破发已经是不争的事实。
“强绑车位”的源头是限价体制。
在全国限价陆续放开的背景下，杭州新房限价的解禁也不过是时间问题。到时候，新房的价格无论涨跌都势必会回到市场价格层面。同样，回归市场的车位价格也不会像现在一样“高高在上”。
曾经那些被强绑的高价车位也将成为房产历史的一幕，一去不复返。
文/几何编辑/蒙克出品/韭菜说房
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